Casa inabitabile: cosa significa davvero, quando si dichiara e cosa comporta
Quando si parla di casa inabitabile si fa riferimento a un immobile che, per problemi strutturali, igienici o funzionali, non può essere utilizzato come abitazione.
La normativa italiana è molto chiara su cosa si intenda per inagibilità e sulle conseguenze — legali, fiscali e pratiche — per il proprietario.
In questo articolo vediamo nel dettaglio quando una casa si considera inabitabile, come si ottiene la dichiarazione di inagibilità, e cosa cambia per tasse e vendita.
Casa inabitabile o inagibile: che differenza c’è?
Nella pratica si usano entrambi i termini, ma la legge fa riferimento solo al concetto di inagibilità(art. 24 del D.P.R. 380/2001 – Testo Unico dell’Edilizia).
Un edificio è inagibile quando non può essere utilizzato in sicurezza o non è idoneo a ospitare persone.
In sostanza, una casa inagibile è anche una casa inabitabile.
Quando una casa si considera inabitabile?
Un immobile è dichiarato inabitabile quando non rispetta le condizioni minime di sicurezza, salubrità e funzionalità.
Ecco alcuni casi tipici:
- 🧱 Strutture pericolanti: solai, tetti o muri lesionati che rischiano di crollare.
- 💧 Problemi igienico-sanitari: muffe, infiltrazioni, ambienti insalubri o assenza di bagni.
- ⚡ Impianti assenti o guasti: mancanza di allacci ad acqua, luce o fognature.
- 🏚️ Ordinanze comunali: sgomberi o demolizioni per motivi di sicurezza.
- 🔧 Degrado strutturale: condizioni così compromesse da rendere inefficace qualsiasi manutenzione.
Una casa senza utenze è inabitabile?
Dal punto di vista formale, la mancanza di utenze (luce, gas, acqua) non annulla automaticamente l’agibilità, se il certificato è stato già rilasciato.
Ma nella realtà, una casa senza servizi essenziali non è abitabile di fatto: senza acqua o riscaldamento non si garantiscono condizioni igieniche e di comfort minime.
👉 Attenzione:
- Se si affitta una casa senza utenze attive, l’inquilino può contestare l’abitabilità e chiedere la risoluzione del contratto.
- Ai fini fiscali, però, l’assenza di utenze non basta per ottenere agevolazioni IMU o TARI: serve una dichiarazione formale di inagibilità o una perizia tecnica.
Come si dichiara una casa inabitabile
La dichiarazione di inagibilità può essere richiesta dal proprietario all’ufficio tecnico del Comune.
La procedura prevede:
- Sopralluogo dei tecnici comunali, che verificano le condizioni dell’immobile.
- Perizia tecnica, redatta da un professionista abilitato (a spese del proprietario).
- Rilascio del certificato di inagibilità da parte del Comune.
In alternativa, il proprietario può presentare una dichiarazione sostitutiva allegando la perizia tecnica.
Nei casi di emergenza (terremoti, alluvioni, ordinanze di sgombero), l’inagibilità può essere riconosciuta d’ufficio.
Casa inabitabile: cosa succede con le tasse
Ogni immobile ha una rendita catastale che determina l’importo delle imposte (IMU, TARI, ecc.).
Se l’immobile è dichiarato inagibile, il proprietario può chiedere una variazione catastale e ottenere una riduzione delle tasse.
IMU
Per legge (art. 1, comma 747, lett. b, L. 160/2019), gli immobili dichiarati inagibili e non utilizzati beneficiano di una riduzione del 50% della base imponibile.
La riduzione non si applica se l’immobile è in ristrutturazione o demolizione.
TARI
La tassa sui rifiuti si paga solo per gli immobili che producono rifiuti.
Una casa inabitabile può quindi essere esclusa dalla TARI, ma serve presentare una dichiarazione al Comune che ne attesti il mancato utilizzo.
Una casa inabitabile si può vendere?
Sì.La Cassazione ha chiarito che la mancanza del certificato di agibilità non rende la casa invendibile.
L’importante è che l’acquirente sia informato della situazione e ne accetti le condizioni.
Naturalmente, il valore dell’immobile risulterà inferiore e la vendita potrà richiedere più tempo.
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