Superficie Fondiaria: cos’è, come si calcola e in cosa si differenzia dalla superficie territoriale
La superficie fondiaria è un concetto chiave nell’ambito dell’urbanistica, dell’edilizia e della pianificazione del territorio. Si tratta di un parametro fondamentale per determinare quanta parte di un terreno può essere effettivamente destinata all’edificazione. Comprendere correttamente questo concetto – e distinguerlo dalla superficie territoriale – è essenziale per applicare in modo conforme le normative urbanistiche e per progettare interventi edilizi coerenti con gli strumenti di pianificazione, come il Piano Regolatore Generale (PRG) o il Piano di Governo del Territorio (PGT).
Definizione di superficie fondiaria
La superficie fondiaria rappresenta la porzione di un lotto effettivamente edificabile, espressa in metri quadrati. Essa esclude tutte le aree del terreno destinate a infrastrutture pubbliche (note come opere di urbanizzazione primaria e secondaria) e quelle soggette a vincoli che ne impediscono l’edificazione.
Tra le superfici escluse dal calcolo rientrano:
- Le aree di cessione obbligatoria al Comune (es. strade, parcheggi pubblici, piazze, spazi verdi);
- Le zone vincolate da limiti ambientali o paesaggistici (es. corsi d’acqua, aree protette, zone non edificabili).
La superficie fondiaria costituisce dunque la base per calcolare indicatori urbanistici fondamentali, come l’indice di edificabilità o la superficie lorda di pavimento (SLP), che rappresentano la quantità massima di costruzione consentita su un determinato lotto.
Come si calcola la superficie fondiaria
Il calcolo della superficie fondiaria richiede un’attenta analisi del terreno e un’applicazione rigorosa delle disposizioni normative locali. Il processo prevede i seguenti passaggi:
- Rilevazione della superficie complessiva del lotto: Attraverso un rilievo topografico certificato, si misura l’intera estensione dell’area, comprensiva di tutte le porzioni del suolo, a prescindere dalla loro destinazione.
- Sottrazione delle aree di cessione: Si escludono le superfici da destinare obbligatoriamente a opere pubbliche secondo quanto previsto dagli strumenti urbanistici.
- Esclusione delle superfici vincolate: Vengono eliminate dal conteggio le zone soggette a vincoli che ne precludono l’edificabilità.
- Determinazione della superficie fondiaria: Il valore ottenuto rappresenta la superficie netta edificabile, su cui si basano tutti i calcoli urbanistici successivi.
Esempio pratico:
Un lotto misura complessivamente 6.000 m². Di questi, 1.200 m² sono destinati alla realizzazione di una strada pubblica, e 800 m² ricadono in area sottoposta a vincolo paesaggistico.
Il calcolo sarà:
6.000 – 1.200 – 800 = 4.000 m² di superficie fondiaria.
Questa è la superficie utilizzabile ai fini edificatori, sulla quale si applicano gli indici previsti dal piano urbanistico locale.
È fondamentale che il calcolo sia eseguito con la massima precisione, poiché un errore potrebbe compromettere la regolarità urbanistica del progetto e comportare conseguenze economiche e legali rilevanti.
Differenza tra superficie fondiaria e superficie territoriale
La superficie territoriale rappresenta l’intera estensione di un’area o di un comparto, senza esclusione alcuna. Include:
- Le aree edificabili,
- Le superfici destinate a infrastrutture pubbliche,
- Le porzioni di suolo soggette a vincoli o non utilizzabili per la costruzione.
Si tratta, in sostanza, della superficie lorda complessiva di un lotto.
La superficie fondiaria, invece, è un sottoinsieme della superficie territoriale, e comprende solo le parti effettivamente edificabili.
Questa distinzione è cruciale nella pianificazione urbanistica: se la superficie territoriale fornisce un quadro generale del suolo disponibile, quella fondiaria permette di definire con esattezza i limiti entro i quali è possibile costruire.
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