Acquisto casa: cosa fare in caso di vizi gravi dell’immobile

Comprare una casa rappresenta un passo importante nella vita di molte persone, spesso accompagnato da entusiasmo e aspettative. Tuttavia, può capitare che, una volta concluso l’acquisto, emergano problemi strutturali o difetti nascosti nell’immobile. In questi casi si parla di vizi gravi, una situazione complessa che può compromettere seriamente il valore e la funzionalità della casa.

Cosa si intende per vizi gravi dell’immobile?

I vizi gravi sono difetti strutturali che incidono negativamente sull’utilizzo dell’abitazione, rendendola in parte o totalmente inadeguata alla sua destinazione d’uso. Non si tratta semplicemente di piccoli inconvenienti estetici o riparabili con facilità, ma di problematiche che compromettono l’integrità complessiva dell’immobile.

Questi difetti possono derivare da errori nella progettazione, da un’esecuzione scorretta dei lavori o dall’utilizzo di materiali inadeguati. È fondamentale sottolineare che la gravità del vizio non dipende solo dal costo della riparazione, ma soprattutto dal suo impatto sull’abitabilità e sul valore della casa.

Vizi riconoscibili e vizi occulti: la differenza

Un elemento chiave nella valutazione dei difetti riguarda la loro visibilità al momento dell’acquisto:

  • Vizi riconoscibili: sono difetti evidenti, individuabili tramite un semplice sopralluogo o controllo visivo. In questi casi, l’acquirente è considerato responsabile se decide comunque di procedere con l’acquisto e non potrà attivare la garanzia.
  • Vizi occulti: sono difetti nascosti, non rilevabili nemmeno con un’ispezione accurata al momento della compravendita. Se questi vizi sono anche gravi, è possibile avvalersi delle tutele previste dalla legge.
Quali tutele prevede la legge?

Nel caso di vizi occulti e gravi, il Codice Civile (artt. 1490 e seguenti) consente all’acquirente di agire contro il venditore. Due sono i limiti temporali fondamentali da rispettare:

  1. Denuncia del vizio: entro 8 giorni dalla scoperta.
  2. Esercizio dell’azione legale: entro 1 anno dalla consegna dell’immobile (solitamente la data del rogito notarile).

L’acquirente può richiedere:

  • La risoluzione del contratto, con la restituzione del prezzo pagato.
  • Una riduzione del prezzo, mantenendo la proprietà.
  • Il risarcimento danni, se dimostra di aver subito ulteriori conseguenze economiche.
Responsabilità del costruttore e garanzia decennale

Se i vizi derivano da errori costruttivi o da materiali inadeguati utilizzati durante l’edificazione, la responsabilità ricade sul costruttore. In questo caso, entra in gioco la garanzia decennale prevista dagli articoli 1667 e 1669 del Codice Civile.

  • I difetti devono manifestarsi entro 10 anni dalla fine dei lavori.
  • La denuncia deve avvenire entro 1 anno dalla scoperta del vizio.

La responsabilità del costruttore è considerata extracontrattuale e irrinunciabile, il che significa che non può essere esclusa da clausole contrattuali o accordi tra le parti. L’obiettivo è proteggere l’interesse pubblico e garantire la sicurezza degli acquirenti.

Come agire in caso di vizi gravi

Scoprire un vizio grave nell’immobile acquistato richiede un intervento tempestivo e ben pianificato. Ecco i passaggi consigliati:

  1. Contattare un legale esperto in diritto immobiliare, per una prima valutazione del caso.
  2. Denunciare formalmente il difetto al venditore o al costruttore, a seconda delle responsabilità.
  3. Avviare una mediazione obbligatoria, che può sospendere i termini di prescrizione e favorire una soluzione extragiudiziale.
  4. Richiedere un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) presso il tribunale, per ottenere una perizia che certifichi l’esistenza e la gravità del vizio.
Entro quanto tempo si può denunciare un vizio?

La legge è chiara: per attivare la garanzia decennale, l’acquirente deve denunciare il difetto entro un anno dalla sua scoperta, e comunque entro dieci anni dalla fine dei lavori. È onere dell’acquirente dimostrare di aver rispettato questi termini.

Una recente sentenza del Tribunale di Vicenza (n. 138 del 20 gennaio 2023) ha confermato che l’azione decade se la denuncia è tardiva, anche solo di pochi giorni. Questo ribadisce l’importanza di agire con prontezza e precisione.

 

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