Diritto di Superficie

Che cos’è il diritto di superficie?

Il diritto di superficie è il diritto di costruire su un suolo che è proprietà di un altro soggetto. Il soggetto può essere pubblico o privato. Questo è un diritto reale di godimento che rimane comunque parziario e differente dal diritto di proprietà.

Difatti il diritto di superficie, come anche il diritto di servitù, l’uso, l’abitazione o l’usufrutto, garantiscono al titolare dei poteri limitati sul bene alla proprietà. Questo diritto riguarda in modo esclusivo gli immobili.

Il diritto può essere trasferito anche a due soggetti diversi. La proprietà dello stabile può essere trasferito ad un soggetto A e una struttura al di sotto del suolo può essere trasferita ad un soggetto B.

Il titolare del diritto di superficie viene chiamato superficiario.

Il diritto di superficie viene costituito dunque sul suolo sul quale deve essere realizzata o mantenuta la costruzione e può consistere:

  • nel realizzare al di sopra o al di sotto del suolo una costruzione;
  • nel mantenere la proprietà di una costruzione sul suolo appartenente ad un altro soggetto una volta che l’edificazione é stata completata.

Le possibilità a disposizione del proprietario del suolo sono:

  • mantenere il diritto e trasferire la proprietà sul suolo;
  • trasferire il diritto di proprietà ad un soggetto e costituire il diritto di superficie sul suolo a favore di un secondo soggetto;
  • costituire il diritto di superficie e mantenere la proprietà del suolo.

Come si costituisce?

Il diritto di superficie si costituisce mediante contratto di vendita o permuta oppure tramite contratto di donazione a titolo gratuito ma può anche venirsi a formare tramite testamento o per sentenza.

È possibile acquistare il diritto di superficie solo se è già presente sul suolo una costruzione ed il contratto che costituisce, modifica o trasferisce il diritto di superficie deve avere la forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata dal notaio, altrimenti considerato invalido. Il diritto di superficie ha una durata indeterminata tranne in casi specifici chiariti nel contratto tra le parti.

Infatti, i soggetti hanno la possibilità di prevedere che il diritto di superficie abbia una durata determinata e di indicare una scadenza del termine, se per esempio la costruzione non è ancora stata edificata il diritto del superficiario decade se:

  • i lavori di edificazione non sono ancora partiti;
  • esiste già una costruzione: in mancanza di diversa previsione delle parti, il proprietario del suolo diventa anche proprietario della costruzione.

Diritti e obblighi

Il proprietario del suolo ha l’obbligo di non ostacolare il superficiario nel caso di costruzione di un edificio o, nel caso di un bene immobile già esistente, tollerare il mantenimento.

Il superficiario è l’unico soggetto che deve sostenere le spese per la costruzione dell’immobile. Il proprietario può utilizzare il terreno fino a quando il superficiario non dichiari di voler procedere con la costruzione dell’edificio e non ostacolare la realizzazione dei lavori.

Estinzione

L’estinzione del diritto di superficie avviene alla scadenza del termine nel caso sia stato stabilito fra le parti. I diritti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo nel caso di ipoteche che si estinguono al momento della devoluzione (trasferimento del diritto) della superficie.

Il diritto inoltre può estinguersi nel caso in cui il superficiario acquisti la proprietà del terreno o il proprietario del suolo proceda con l’acquisto del diritto.

Salvo accordi diversi tra le parti, la distruzione della costruzione non comporta l’estinzione del diritto di superficie: il proprietario della costruzione può ricostruirla, sempre che il termine eventualmente apposto alla costituzione del diritto di superficie non sia scaduto. Nel caso in cui avvenga una distruzione, sia del terreno che dell’edificio, si avvera un’estinzione di entrambi i diritti.

L’ultimo caso di estinzione è la prescrizione e avviene per un mancato uso del diritto di fare la costruzione sul terreno dopo venti anni. L’inizio dei lavori sul terreno interrompe, ma non impedisce l’effetto della prescrizione che può ricominciare nel caso di interruzione dei lavori.

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