La cedolare secca

Con la definizione “cedolare secca” si intende una tassazione agevolata applicabile solo rispondendo a determinati requisiti, a contratti di affitto tra privati (quindi sempre persona fisica e mai persona giuridica o impresa) per immobili residenziali.

Con la cedolare secca il proprietario locatore sceglie sostanzialmente di rinunciare all’aggiornamento del canone di locazione, comprensivo dell’aumento ISTAT. L’opzione è attivabile sia in sede di registrazione del contratto sia in seguito e in entrambi i casi ha validità sino al termine di esso. Al locatore è comunque riservata la facoltà di revocarla allo scadere di ogni anno.

In altre parole, la cedolare secca consente di applicare un’imposta sostitutiva rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, sostituendo inoltre:

  • le addizionali regionali e comunali IRPEF;
  • l’imposta di registro;
  • l’imposta di bollo.

I vantaggi

Se si opta per la cedolare secca dall’inizio i vantaggi sono maggiori, in quanto si evita di versare l’imposta di bollo da 16€ e quella di registro. Attivandola in seguito, queste spese non vengono rimborsate. Questo è sicuramente un ulteriore vantaggio anche per l’inquilino che, oltre a non subire variazioni del canone di affitto, solitamente divide queste spese istruttorie con il locatore al 50%.

L’ulteriore vantaggio della cedolare secca è la possibilità di usufruire di un’aliquota IRPEF al 21%, calcolato sul 100% del canone di locazione annuo stabilito in sede di contratto, che si riduce al 10% nel caso in cui le abitazioni siano ubicate:

  • in una delle 11 aree metropolitane dichiarate nel Dl 551/1998 (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania) e nei restanti capoluoghi di provincia;
  • nei comuni ad alta intensità abitativa indicati dall’elenco Cipe;
  • in tutti i comuni nei quali è stato dichiarato lo stato di emergenza dal 2009 in poi.

Un’ulteriore vantaggio è che l’aliquota della cedolare secca è fissa e quindi non fa cumulo con altri redditi. L’aliquota IRPEF ordinaria è invece, al suo minimo, pari al 23% sul 95% del reddito annuale complessivo e aumenta in base al valore del reddito. La cedolare secca sostituisce inoltre gli addizionali regionali e comunali, che non dovranno essere dunque versati una volta compilata la dichiarazione dei redditi.

Quando si paga?

La cedolare secca si paga ogni anno in un’unica rata, se inferiore ai 257,52 €, entro il 30 novembre. Se superiore, invece, è possibile dividere il pagamento in due rate: l’acconto del 40% entro il 30 giugno ed il saldo, entro il 30 novembre.

Per quali immobili è prevista?

Gli immobili per i quali è prevista l’applicazione della cedolare secca devono per legge appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, ad eccezione dell’A10 (uffici e studi privati), e locati esclusivamente per uso abitativo, pertinenze comprese, se locate congiuntamente all’abitazione. Se locate separatamente, il contratto di locazione della pertinenza deve essere sottoscritto dalle stesse parti contrattuali dell’abitazione, facendo riferimento a quest’ultima e sottolineando il cosiddetto vincolo pertinenziale.

Va inoltre sottolineato che in caso di proroga del contratto non è più necessario confermare l’opzione della cedolare secca congiuntamente alla comunicazione della proroga entro e non oltre 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Per quanto riguarda i conduttori, va ricordato che non è possibile optare per il regime della cedolare secca se essi conducono attività di impresa o di lavoro autonomo anche se l’immobile stesso è destinato all’alloggio di collaboratori e dipendenti. Si può invece esercitare quando l’immobile è locato a cooperative edilizie o entri senza scopo di lucro, ma solo se i fabbricati in questione sono poi sublocati a studenti universitari o date a disposizione dei comuni.

La legge di Bilancio 2021 ha introdotto alcune interessanti novitа in tema di cedolare secca. Quest’ultima costituisce un regime di tassazione sostitutivo sui redditi da locazione, introdotto con il fine di ridurre l’evasione fiscale sugli affitti.

Il provvedimento introdotto quest’anno riguardano, in specie, gli affitti brevi, con particolare attenzione anche alle modalitа di pagamento dell’acconto. La legge di Bilancio ha avuto come obiettivo quello di andare a limitare la tassazione agevolata del 21% sugli affitti di breve durata.

 

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