Mutuo fondiario o ipotecario: quale scegliere?

Quando si decide di acquistare o ristrutturare un immobile e si necessita di un finanziamento, una delle prime domande che ci si pone è: meglio un mutuo fondiario o ipotecario? Sebbene entrambi rientrino nella categoria dei prestiti a medio-lungo termine, le loro caratteristiche e finalità differiscono in modo sostanziale. Conoscerne le differenze è essenziale per fare una scelta consapevole e individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Mutuo fondiario: cos’è e a chi si rivolge

Il mutuo fondiario è regolamentato dagli articoli 38 e 39 del Testo Unico Bancario (TUB) ed è destinato esclusivamente all’acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa. Si tratta di un finanziamento garantito da ipoteca di primo grado sull’immobile, con un importo che non può superare l’80% del valore della proprietà, salvo garanzie aggiuntive come fideiussioni o polizze assicurative.

La durata del mutuo varia da un minimo di 18 mesi fino a un massimo di 30 anni. I tassi applicabili possono essere fissi, variabili, misti o a rata costante, garantendo una certa flessibilità in base alle esigenze economiche del mutuatario.

Vantaggi del mutuo fondiario

Il mutuo fondiario presenta diversi benefici, tra cui:

  • Costi notarili ridotti rispetto ad altre tipologie di mutuo
  • Tassi d’interesse generalmente più vantaggiosi
  • Agevolazioni fiscali dedicate
  • Possibilità di riduzione dell’ipoteca in base al debito residuo
  • Esenzione dall’atto notarile per la cancellazione dell’ipoteca a mutuo estinto
  • Maggiore tolleranza della banca in caso di ritardi nei pagamenti

Queste caratteristiche lo rendono particolarmente indicato per chi desidera acquistare la propria abitazione principale a condizioni vantaggiose.

Svantaggi del mutuo fondiario

Non mancano però i limiti:

  • È destinato esclusivamente alla prima casa, quindi non adatto per seconde abitazioni o investimenti
  • Il limite dell’80% del valore dell’immobile può essere un ostacolo per chi non dispone della liquidità necessaria a coprire il restante 20%
  • Secondo l’Ordinanza 11543/2018 della Corte di Cassazione, l’erogazione di un importo superiore all’80% può comportare la nullità del contratto, un rischio da non sottovalutare
Mutuo ipotecario: cos’è e quando conviene

Il mutuo ipotecario è una formula più flessibile e adatta a una varietà di esigenze. Anche in questo caso, la banca iscrive un’ipoteca sull’immobile, ma non vi sono restrizioni particolari sulla destinazione d’uso. Può essere richiesto per:

  • Acquisto di prima o seconda casa
  • Ristrutturazione o costruzione
  • Consolidamento debiti
  • Ottenere liquidità

La durata va generalmente dai 5 ai 30 anni, e i tassi possono essere fissi, variabili o misti. Di norma, l’ipoteca iscritta copre un valore superiore a quello del mutuo, per garantire l’istituto di credito in caso di inadempienze.

Vantaggi del mutuo ipotecario

I principali punti di forza del mutuo ipotecario sono:

  • Nessun vincolo sulla destinazione d’uso dell’immobile
  • Possibilità di ottenere finanziamenti superiori all’80% del valore dell’immobile
  • È una soluzione adatta anche per il rifinanziamento di mutui già esistenti
  • Offre maggiore libertà a chi ha necessità più articolate
Svantaggi del mutuo ipotecario

Tuttavia, la maggiore flessibilità comporta anche costi più elevati:

  • Spese notarili più alte
  • Tassi d’interesse generalmente superiori rispetto al mutuo fondiario
  • In alcuni casi, assenza di agevolazioni fiscali
  • In caso di insolvenza, la procedura di escussione può essere più rapida e severa
Quale mutuo scegliere?

La scelta tra mutuo fondiario e ipotecario dipende dalle finalità dell’acquisto e dalla situazione economica del richiedente. Chi intende acquistare la prima casa e rientra nei parametri previsti, troverà nel mutuo fondiario una soluzione più conveniente. Al contrario, chi ha esigenze più complesse o intende acquistare una seconda abitazione, ristrutturare o ottenere liquidità, potrà orientarsi verso il mutuo ipotecario, a fronte però di costi generalmente più elevati.

 

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