CILA e SCIA: caratteristiche, differenze e quando servon

CILA e SCIA: caratteristiche, differenze e quando servono

Quando si acquista, vende o ristruttura un immobile, uno degli aspetti più importanti da verificare riguarda la regolarità urbanistica dell’abitazione e i titoli edilizi necessari per eseguire i lavori.

Tra le pratiche più comuni troviamo la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) e la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Sebbene possano sembrare simili, si tratta di procedure differenti, applicabili a interventi edilizi di diversa natura.

Conoscere le caratteristiche di CILA e SCIA è quindi fondamentale per evitare irregolarità e per affrontare correttamente una ristrutturazione, soprattutto quando l’immobile dovrà essere successivamente venduto.

Che cos’è la CILA?

La CILA, acronimo di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è una comunicazione presentata al Comune per realizzare determinati interventi edilizi che non rientrano né nell’edilizia libera né negli interventi soggetti a SCIA, permesso di costruire o altri titoli.

La CILA viene normalmente utilizzata per interventi di manutenzione straordinaria che non interessano le parti strutturali dell’edificio.

Tra gli interventi che, a determinate condizioni, possono essere realizzati mediante CILA rientrano, ad esempio:

• la modifica della distribuzione interna degli spazi;

• lo spostamento o la realizzazione di tramezzi non strutturali;

• la modifica della posizione di porte interne;

• alcuni interventi di ristrutturazione interna che non coinvolgono elementi strutturali.

La pratica deve essere asseverata da un tecnico abilitato, che dichiara la conformità dell’intervento alla normativa edilizia applicabile.

Che cos’è la SCIA?

La SCIA, acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività, è una procedura prevista per interventi edilizi di maggiore rilevanza rispetto a quelli normalmente realizzabili con CILA.

La SCIA può essere richiesta, tra gli altri casi previsti dalla normativa, per determinati interventi di manutenzione straordinaria che riguardano le parti strutturali, oltre che per interventi di restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia nei casi stabiliti dalla legge.

Anche in questo caso la documentazione viene predisposta e asseverata da un professionista abilitato, che certifica la sussistenza dei requisiti necessari per la realizzazione dell’intervento.

È importante sottolineare che la disciplina edilizia può essere articolata e che la qualificazione dell’intervento dipende dalle caratteristiche concrete dei lavori, dall’immobile e dalle normative nazionali e locali applicabili.

Quali sono le principali differenze?

La differenza principale riguarda la tipologia e la rilevanza dell’intervento edilizio.

La distinzione, tuttavia, non deve essere ridotta alla semplice domanda “CILA o SCIA?”. Prima di presentare una pratica è necessario verificare quale intervento si intende realizzare e quali norme si applicano allo specifico immobile.

Perché è importante scegliere correttamente?

Presentare la pratica edilizia corretta è fondamentale sia durante i lavori sia in vista di una futura compravendita.

Una modifica interna realizzata senza la necessaria comunicazione, oppure una pratica presentata con una qualificazione non corretta dell’intervento, può infatti creare problemi nella verifica della regolarità edilizia dell’immobile.

Per questo motivo è sempre consigliabile affidarsi a un tecnico abilitato, che possa verificare lo stato di fatto dell’immobile, confrontarlo con la documentazione urbanistica depositata presso il Comune e individuare il titolo edilizio eventualmente necessario.

Cosa succede se i lavori sono già stati eseguiti?

Un caso frequente nel mercato immobiliare è quello di un’abitazione nella quale siano state effettuate modifiche interne senza che il proprietario sappia se fosse necessario presentare una pratica edilizia.

In queste situazioni non è sufficiente verificare soltanto la planimetria catastale. Catasto e Comune svolgono funzioni differenti e la conformità catastale non coincide automaticamente con la regolarità urbanistico-edilizia.

Prima di una compravendita è quindi opportuno effettuare una verifica della documentazione urbanistica dell’immobile.

A seconda della situazione concreta e della natura delle opere realizzate, il tecnico potrà valutare l’eventuale possibilità di regolarizzazione attraverso gli strumenti previsti dalla normativa vigente.

CILA e SCIA nella compravendita immobiliare

Dal punto di vista immobiliare, conoscere la storia edilizia dell’immobile è particolarmente importante.

Chi vende dovrebbe avere una documentazione il più possibile completa relativa agli interventi effettuati nel corso degli anni. Chi acquista, invece, può richiedere verifiche sulla regolarità urbanistica ed edilizia prima di procedere con l’acquisto.

Questo aspetto assume ancora più rilevanza quando l’immobile è stato oggetto di ristrutturazioni, modifiche distributive o interventi che possono aver interessato la struttura.

Una corretta verifica preventiva consente di individuare eventuali problematiche prima della stipula dell’atto e di evitare che una questione urbanistica emersa all’ultimo momento rallenti o complichi la compravendita.

Meglio non affidarsi al fai da te

La scelta tra CILA, SCIA e altri titoli edilizi non dovrebbe essere effettuata esclusivamente sulla base del tipo di lavoro che si vuole eseguire.

La normativa edilizia distingue infatti numerose categorie di intervento e prevede specifiche condizioni e procedure. Inoltre, possono essere necessarie ulteriori autorizzazioni o adempimenti in presenza di particolari vincoli o caratteristiche dell’immobile.

Per questo, prima di iniziare una ristrutturazione, è opportuno rivolgersi a un professionista abilitato.

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