Destinazione catastale e destinazione urbanistica: qual è la differenza?

Quando si acquista, vende o ristruttura un immobile, si incontrano spesso due espressioni che possono sembrare simili: destinazione catastale e destinazione urbanistica.

In realtà, si riferiscono a due aspetti differenti dell’immobile ed è importante conoscerne la distinzione, soprattutto in occasione di una compravendita.

Destinazione catastale: come è classificato l’immobile

La destinazione catastale riguarda il modo in cui un immobile è censito presso il Catasto, principalmente ai fini fiscali.

È collegata alla categoria catastale attribuita all’unità immobiliare: ad esempio, un’abitazione può appartenere al gruppo A, un negozio alla categoria C/1 e un ufficio alla A/10.

La categoria catastale contribuisce a determinare la rendita catastale, sulla quale vengono calcolate diverse imposte immobiliari.

In altre parole, il Catasto descrive l’immobile dal punto di vista catastale e fiscale.

Destinazione urbanistica: cosa si può fare nell’immobile

La destinazione urbanistica, invece, riguarda la funzione che un immobile o un’area può avere secondo gli strumenti urbanistici del Comune.

È quindi l’urbanistica a stabilire quali utilizzi sono consentiti: residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, agricolo e così via.

Questo significa che essere censiti al Catasto come abitazione, negozio o ufficio non è sufficiente, da solo, a dimostrare che quella destinazione sia urbanisticamente legittima.

Catasto e urbanistica possono non coincidere

È questo il punto più importante.

Un immobile può risultare catastalmente come abitazione, ma presentare delle difformità rispetto ai titoli edilizi approvati dal Comune. La registrazione catastale, infatti, non certifica automaticamente la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.

Per verificare la legittimità dell’immobile occorre quindi risalire alla documentazione edilizia e urbanistica e confrontarla con lo stato di fatto.

È il cosiddetto Stato Legittimo dell’immobile, che trova riferimento nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).

E se si vuole cambiare destinazione d’uso?

Il cambio di destinazione d’uso consiste nel modificare la funzione di un immobile, ad esempio passando da ufficio ad abitazione o da negozio ad abitazione.

La possibilità di effettuare il cambio dipende da diversi fattori: dalle norme urbanistiche comunali, dalla zona in cui si trova l’immobile, dalle caratteristiche dell’edificio e dagli eventuali vincoli presenti.

Non è quindi sufficiente verificare la categoria catastale: prima di procedere è necessario accertare che il nuovo utilizzo sia urbanisticamente consentito.

Cosa verificare prima di acquistare casa

In una compravendita è importante che la situazione catastale, urbanistica ed edilizia siano coerenti tra loro.

Tra i documenti da controllare ci sono:

  • visura catastale e planimetria catastale;
  • titoli edilizi e successive pratiche presentate in Comune;
  • documentazione necessaria a verificare lo Stato Legittimo;
  • eventuali autorizzazioni relative a modifiche e ristrutturazioni eseguite nel tempo.

In presenza di dubbi, è sempre consigliabile affidarsi a un tecnico abilitato, come geometra, architetto o ingegnere, per effettuare le necessarie verifiche.

In sintesi

Il Catasto dice come l’immobile è classificato.
L’urbanistica dice cosa è consentito fare.

Conoscere questa differenza e verificare la documentazione prima di una compravendita permette di evitare sorprese e di affrontare l’acquisto con maggiore consapevolezza.