Quali immobili sono esenti dalla certificazione energetica (APE)?

Quando si parla di compravendite, locazioni o ristrutturazioni immobiliari, uno dei documenti più importanti è l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Si tratta della certificazione che descrive le prestazioni energetiche di un immobile, assegnandogli una classe energetica – dalla A alla G – e indicando i consumi stimati e i possibili interventi per migliorare l’efficienza.

Nel tempo l’APE è diventato un elemento fondamentale del mercato immobiliare, anche perché è obbligatorio nella maggior parte dei casi di vendita o affitto. Tuttavia, la normativa prevede alcune eccezioni: non tutti gli immobili devono necessariamente essere dotati di questo documento. Conoscere quali sono gli immobili esenti è importante per evitare errori, sanzioni o costi non necessari.

Cos’è l’APE e quando è richiesto

L’Attestato di Prestazione Energetica è una certificazione che misura il fabbisogno energetico di un edificio, ovvero quanta energia è necessaria per riscaldarlo, raffrescarlo, produrre acqua calda sanitaria e, in alcuni casi, per l’illuminazione.

Il documento viene redatto da un tecnico abilitato e deve essere allegato agli atti di compravendita e ai contratti di locazione. Inoltre, la classe energetica dell’immobile deve essere indicata anche negli annunci immobiliari.

Immobili esenti dall’APE: quali sono

L’obbligo di certificazione energetica nasce con l’obiettivo di favorire edifici più efficienti e ridurre i consumi energetici complessivi. Nonostante ciò, la normativa stabilisce alcune categorie di immobili per le quali l’APE non è richiesto.

Immobili senza impianti

Uno dei casi più comuni di esenzione riguarda gli immobili privi di impianto termico. Se un edificio non dispone di un sistema fisso di riscaldamento – e in alcuni casi neppure di raffrescamento – non è soggetto all’obbligo di certificazione energetica.

Rientrano in questa categoria, ad esempio, ruderi, fabbricati collabenti o immobili completamente inagibili, privi di impianti e non utilizzabili nello stato in cui si trovano. In queste situazioni non è possibile attribuire una classe energetica perché l’edificio non presenta le condizioni minime per una valutazione energetica.

È importante però che l’assenza dell’impianto sia effettiva e documentabile: non basta rimuovere temporaneamente la caldaia per evitare l’obbligo. L’immobile deve risultare realmente privo di un sistema fisso di climatizzazione invernale.

Edifici in costruzione

Gli edifici ancora in fase di costruzione non devono essere dotati di APE. L’obbligo scatta soltanto quando l’immobile è completato e diventa agibile.

Solo al termine dei lavori, quando l’edificio è ultimato e pronto per essere utilizzato o venduto, sarà necessario redigere l’attestato sulla base delle caratteristiche effettive dell’immobile realizzato.

Fabbricati agricoli non residenziali

Alcuni fabbricati agricoli sono esentati dall’APE, a condizione che non siano destinati a uso abitativo e che non siano dotati di impianti di climatizzazione.

Rientrano in questa categoria, ad esempio, depositi agricoli, stalle o ricoveri per attrezzi che non richiedono sistemi di riscaldamento o raffrescamento per lo svolgimento delle attività. Poiché questi spazi non sono destinati alla permanenza prolungata di persone in condizioni di comfort termico, la certificazione energetica non è richiesta.

Diverso è il caso di strutture come agriturismi o abitazioni rurali: se l’edificio è utilizzato come alloggio o dispone di impianti, l’APE diventa obbligatorio.

Edifici industriali o artigianali con particolari caratteristiche

Alcuni edifici industriali o artigianali possono essere esclusi dall’obbligo di certificazione energetica, ma solo in situazioni specifiche.

L’esenzione riguarda i casi in cui il consumo di energia è legato prevalentemente ai processi produttivi e non al comfort degli ambienti. Se l’energia viene utilizzata quasi esclusivamente per alimentare macchinari o impianti industriali, e non per riscaldare o raffrescare gli spazi, l’APE può non essere necessario.

Se però l’immobile include uffici, spogliatoi o locali riscaldati destinati ai dipendenti, la certificazione potrebbe essere richiesta almeno per queste aree.

Box, garage e cantine

Box auto, garage, cantine e posti auto scoperti sono generalmente esenti dall’APE, purché non siano dotati di impianti di climatizzazione.

Questi spazi, infatti, non sono destinati alla permanenza abituale delle persone e non richiedono particolari condizioni di comfort termico. Per questo motivo non è necessario redigere un Attestato di Prestazione Energetica per la loro vendita o locazione.

Va però precisato che l’esenzione vale quando tali unità sono autonome. Se, ad esempio, un appartamento viene venduto insieme a una cantina o a un box, sarà comunque necessario l’APE per l’unità abitativa principale.

Edifici di culto

Gli edifici destinati al culto e alle attività religiose sono esclusi dall’obbligo di certificazione energetica. In questa categoria rientrano chiese, cappelle e altri luoghi di preghiera.

L’esenzione è legata alla particolare destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive di questi immobili, che spesso possiedono anche un valore storico o artistico.

Fabbricati isolati di piccole dimensioni

Sono esentati anche i fabbricati isolati con una superficie utile inferiore a 50 metri quadrati. Si tratta di piccole costruzioni indipendenti come casotti, locali tecnici o piccoli depositi, purché non siano utilizzati come abitazioni stabili.

È importante che l’edificio sia realmente isolato, cioè non faccia parte di un complesso edilizio più ampio.

Immobili vincolati o beni culturali

Gli immobili sottoposti a vincolo storico o artistico rappresentano un caso particolare. In linea generale anche questi edifici devono essere dotati di APE.

Tuttavia, se l’applicazione delle norme sull’efficienza energetica comporterebbe interventi incompatibili con la tutela del valore storico o architettonico dell’immobile, possono essere previste deroghe. Non si tratta quindi di un’esenzione automatica, ma di una valutazione da effettuare caso per caso.

Attenzione alle sanzioni

Capire quando l’APE è obbligatorio e quando invece non è richiesto è fondamentale per evitare sanzioni. In caso di vendita o locazione di un immobile soggetto all’obbligo ma privo di certificazione energetica, la legge prevede multe sia per il venditore o locatore sia per il professionista coinvolto nella transazione.

Per questo motivo, prima di concludere una compravendita o firmare un contratto di affitto, è sempre consigliabile verificare con un tecnico abilitato o con un consulente immobiliare se l’immobile rientra effettivamente tra le categorie esenti.

2026. BENCASA IMMOBILIARE MILANO. Riproduzione riservata.