Allineamento catastale: perché è fondamentale prima di vendere casa
Quando si decide di vendere o acquistare un immobile, può succedere di scoprire che i dati catastali non sono del tutto corretti o aggiornati. Magari il nome del proprietario è sbagliato, l’indirizzo non corrisponde più, oppure la planimetria non riflette lo stato attuale della casa. Dettagli che a prima vista sembrano trascurabili, ma che nella pratica possono diventare ostacoli seri, capaci di bloccare una compravendita o far saltare l’erogazione di un mutuo.
In situazioni del genere, entra in gioco l’allineamento catastale: un intervento tecnico necessario per far combaciare la documentazione ufficiale con la realtà dell’immobile. Solo così si può procedere in sicurezza, senza rischiare che un atto notarile venga dichiarato nullo o che emergano problemi fiscali in un secondo momento.
Cos’è esattamente l’allineamento catastale?
Si tratta di un’operazione che serve a far coincidere le informazioni presenti negli archivi del Catasto con la situazione effettiva dell’immobile. In altre parole, si verifica e, se necessario, si corregge ciò che risulta a livello formale — dalla titolarità, all’indirizzo, alla planimetria — affinché tutto sia coerente, non solo dal punto di vista tecnico, ma anche legale e fiscale.
Questo passaggio diventa imprescindibile in occasione di una compravendita, ma anche in caso di donazioni, divisioni ereditarie, locazioni o successioni. Senza questa corrispondenza, infatti, un atto notarile non può essere validamente stipulato.
Perché è così importante?
Ogni intervento sull’immobile — che si tratti di una ristrutturazione interna o di un ampliamento — può avere ripercussioni sulla rendita catastale e, di conseguenza, sulle tasse da versare. L’allineamento catastale assicura che il Catasto rifletta fedelmente la realtà, tutelando non solo lo Stato ma anche i proprietari e gli acquirenti. È una forma di garanzia, che mette al riparo da spiacevoli sorprese.
Non si tratta solo di una questione burocratica. Un immobile “in regola” è più facile da vendere, più appetibile per chi vuole acquistarlo e, soprattutto, più facilmente finanziabile. Le banche, infatti, richiedono la piena conformità catastale prima di concedere un mutuo.
Come funziona l’allineamento catastale?
Il percorso da seguire dipende dalla natura della difformità. Se si tratta di un semplice errore, come un nominativo errato o un codice identificativo sbagliato, è possibile fare richiesta di correzione direttamente all’Agenzia delle Entrate, anche in modalità telematica.
Quando, invece, le discrepanze riguardano aspetti più strutturali — come una planimetria che non corrisponde allo stato reale — è necessario l’intervento di un tecnico abilitato: un geometra, un architetto o un ingegnere. Questi effettuerà un sopralluogo, predisporrà la documentazione e presenterà la denuncia di variazione catastale.
Il notaio, prima di redigere qualsiasi atto, ha l’obbligo di verificare che le informazioni catastali siano perfettamente allineate sia con la realtà dell’immobile sia con quanto riportato nei registri immobiliari. Se ci sono discrepanze, sarà il venditore a doverle sanare prima della firma.
Cosa succede se non lo si fa?
Ignorare un disallineamento catastale può avere conseguenze molto serie. Il rischio principale è l’invalidità dell’atto di compravendita, che può essere annullato. Inoltre, l’acquirente potrebbe ritrovarsi con problemi legali o fiscali che emergono solo in un secondo momento. E, come detto, anche l’accesso al credito potrebbe risultare compromesso.
Per questo motivo, è sempre consigliabile verificare per tempo la situazione catastale dell’immobile, possibilmente già durante la fase preliminare delle trattative. Evitare imprevisti è molto più semplice (ed economico) che doverli risolvere all’ultimo momento.
A chi rivolgersi?
Per regolarizzare la situazione catastale ci si affida, innanzitutto, a un tecnico abilitato. Sarà lui a controllare la documentazione, verificare eventuali difformità edilizie, aggiornare la planimetria se necessario e depositare tutte le pratiche. Parallelamente, è importante coinvolgere un notaio, che verificherà la coerenza tra Catasto e registri immobiliari e indicherà eventuali passaggi da compiere per procedere in sicurezza.
In sostanza, si tratta di un lavoro di squadra tra tecnico e notaio, che va attivato già nelle prime fasi, prima ancora di arrivare alla firma dell’accordo.
Quanto costa?
I costi dell’allineamento variano. Per un aggiornamento completo della planimetria con sopralluogo tecnico, il prezzo medio si aggira intorno ai 450 euro, a cui vanno aggiunti eventuali diritti catastali. Se si tratta invece solo di correggere un errore anagrafico o formale, esistono anche servizi online affidabili, che permettono di gestire la pratica in pochi giorni e a costi contenuti.
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