Indennità per perdita di avviamento nelle locazioni commerciali: cos’è, quando spetta e come funziona
Nel settore delle locazioni commerciali uno degli aspetti più importanti — e spesso meno conosciuti — riguarda l’indennità per perdita di avviamento commerciale. Si tratta di una tutela prevista dalla legge a favore del conduttore che, al termine del contratto di locazione, è costretto a lasciare un immobile nel quale aveva sviluppato la propria attività e fidelizzato la clientela.
Per proprietari, investitori e imprenditori è fondamentale comprendere come funziona questa indennità, quando è dovuta e quali sono le sue implicazioni economiche.
Che cos’è l’indennità per perdita di avviamento?
L’indennità per perdita di avviamento è una somma che il locatore deve corrispondere al conduttore alla cessazione di determinate locazioni commerciali, quando la chiusura o il trasferimento dell’attività può comportare la perdita della clientela acquisita nel tempo.
La normativa nasce con l’obiettivo di tutelare il valore commerciale creato dall’impresa all’interno di uno specifico luogo fisico.
In altre parole, se un negozio, un ristorante o un’attività aperta al pubblico viene costretta a lasciare il locale per volontà del proprietario, il legislatore riconosce che l’azienda potrebbe subire un danno economico legato alla perdita dell’avviamento.
Quali immobili sono interessati?
La disciplina riguarda principalmente gli immobili destinati ad attività:
- commerciali;
- industriali;
- artigianali;
- turistiche;
- alberghiere;
- aperte al contatto diretto con il pubblico.
Rientrano quindi, ad esempio:
- negozi;
- bar e ristoranti;
- parrucchieri;
- farmacie;
- hotel;
- agenzie aperte al pubblico.
Non spetta invece per attività che non hanno contatti diretti con la clientela, come studi professionali, uffici amministrativi o sedi operative senza accesso al pubblico.
Quando spetta l’indennità?
L’indennità è generalmente dovuta quando il contratto termina per iniziativa del locatore e non vi sono gravi inadempimenti del conduttore.
I casi più frequenti sono:
- diniego di rinnovo alla prima scadenza;
- disdetta del proprietario;
- cessazione del rapporto per volontà del locatore.
Il diritto all’indennità non sorge invece quando:
- il conduttore recede volontariamente;
- vi è morosità o grave inadempimento del conduttore;
- l’attività viene cessata spontaneamente;
- il contratto riguarda immobili destinati ad attività senza contatto con il pubblico.
A quanto ammonta?
L’importo dell’indennità varia in base all’attività svolta.
Generalmente è pari a:
- 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto per attività commerciali, industriali o artigianali;
- 21 mensilità per attività alberghiere.
Esiste inoltre una tutela rafforzata: se entro un anno dall’immobile viene avviata la stessa attività o un’attività affine, il conduttore uscente può avere diritto a un’ulteriore indennità di pari importo.
Quando deve essere pagata?
Il pagamento dell’indennità rappresenta un passaggio fondamentale anche per il rilascio dell’immobile.
Infatti, salvo diversi accordi tra le parti, il conduttore può rifiutarsi di riconsegnare i locali fino al pagamento dell’indennità spettante.
Per questo motivo, nelle operazioni immobiliari commerciali è importante pianificare attentamente tempi, costi e modalità di cessazione del contratto.
Le implicazioni per proprietari e investitori
Per il locatore l’indennità per perdita di avviamento rappresenta un possibile costo da considerare nella gestione patrimoniale dell’immobile.
Prima di inviare una disdetta o programmare una nuova locazione è opportuno valutare:
- il tipo di attività esercitata;
- la presenza di contatto diretto con il pubblico;
- l’anzianità dell’attività;
- il rischio di contenzioso;
- gli importi potenzialmente dovuti.
Anche gli investitori immobiliari devono tenere conto di questa disciplina durante l’acquisizione di immobili commerciali locati, poiché potrebbe incidere sulla redditività dell’operazione.
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