Cos’è la servitù di passaggio e come funziona

Quando due proprietà confinano, può capitare che uno dei proprietari debba attraversare il terreno dell’altro per raggiungere il proprio. In queste situazioni entra in gioco la servitù di passaggio, un istituto giuridico che disciplina il diritto di transito su un fondo altrui. Ma come funziona esattamente, quali forme può assumere e soprattutto come si dimostra la sua esistenza?

La servitù di passaggio è un diritto reale previsto dal Codice Civile. Consiste nella possibilità, riconosciuta al proprietario di un immobile o di un terreno, di attraversare la proprietà altrui per accedere al proprio fondo.

Questo diritto grava su un terreno — il fondo servente — a vantaggio di un altro, definito fondo dominante. Il proprietario del fondo servente è tenuto a consentire il transito, mentre chi utilizza il fondo dominante può esercitare il diritto entro i limiti previsti.

Il passaggio può avvenire in forme diverse: se riguarda solo le persone, si tratta di passaggio pedonale; se permette anche il transito dei veicoli, si configura una servitù carrabile.

Servitù di passaggio e diritto di passaggio: differenze

Sebbene spesso vengano confusi, la servitù di passaggio e il diritto di passaggio non sono la stessa cosa.

La servitù di passaggio è un diritto reale stabile nel tempo, legato al fondo e trasferito automaticamente ai futuri proprietari. Richiede sempre la presenza di un fondo dominante e di uno servente, e resta valida finché non viene eliminata attraverso un atto formale o per effetto della legge.

Il diritto di passaggio, invece, è un semplice permesso concesso a una persona per un’esigenza specifica o per un periodo limitato. Non è permanente, può essere revocato e non si trasmette a chi acquista il terreno.

Come nasce una servitù di passaggio

La servitù di passaggio può essere costituita in vari modi:

  • Per contratto tra i proprietari, tramite un accordo scritto.
  • Per testamento, quando il testatore attribuisce la servitù a un erede o impone a questi di concederla a terzi.
  • Per usucapione, se il passaggio è stato esercitato in modo pubblico, continuativo e ininterrotto per almeno 20 anni.
  • Per sentenza, quando un immobile non ha accesso alla strada pubblica e il giudice impone una servitù coattiva di passaggio.
  • Per destinazione del padre di famiglia, quando un unico proprietario, possedendo due fondi contigui, crea tra essi un collegamento (come una strada o un sentiero) che, dopo la vendita o la divisione dei fondi, continua a valere come servitù anche senza un atto scritto.
Come dimostrare l’esistenza di una servitù di passaggio

Dimostrare una servitù senza un atto scritto non è semplice. Per questo il primo passo è verificare l’esistenza di documenti ufficiali.

La ricerca va svolta in Conservatoria dei Registri Immobiliari, dove sono archiviati tutti gli atti relativi ai beni immobili. La servitù può essere indicata negli atti notarili, nei rogiti di acquisto o in documenti allegati, tramite formule come “si costituisce una servitù di passaggio” o “è consentito transitare sul fondo”.

In altri casi, l’esistenza della servitù può emergere da mappe storiche o vecchie planimetrie, che riportano sentieri, strade o percorsi utilizzati nel tempo. Anche piccoli segni cartografici o annotazioni particolari possono fornire indizi utili.

Quando non esistono documenti, entrano in gioco le testimonianze, soprattutto per le servitù acquisite per usucapione, dove occorre dimostrare un uso continuato, pubblico e non contestato per almeno vent’anni. Tuttavia, la sola prova testimoniale non è sufficiente: secondo l’ordinanza n. 31778/2024 della Corte di Cassazione, le testimonianze possono chiarire aspetti pratici del passaggio, ma non dimostrare da sole la costituzione della servitù in assenza di un atto scritto originario.

 

 

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