È possibile affittare le parti comuni di un condominio?

Durante le assemblee condominiali capita sempre più spesso di affrontare un tema che divide: utilizzare una parte comune dell’edificio per generare un’entrata economica. Le ipotesi più frequenti? L’installazione di un’antenna sul tetto, un cartellone pubblicitario sulla facciata o la concessione in uso di una porzione del cortile a soggetti esterni.

Ma è davvero possibile affittare le parti comuni di un condominio? E soprattutto, a quali condizioni? Facciamo chiarezza.

Cosa si intende per parti comuni del condominio

Le parti comuni sono tutti quegli spazi, impianti e strutture di proprietà condivisa tra i condomini, destinati all’uso collettivo. Non appartengono a un singolo proprietario, ma a tutti, in proporzione ai millesimi stabiliti dal regolamento condominiale.

Rientrano tra le parti comuni, ad esempio:

  • scale, androni e cortili;
  • ascensori e montacarichi;
  • tetti e coperture;
  • facciate e muri portanti;
  • impianti comuni (idrico, elettrico, riscaldamento, climatizzazione);
  • giardini, aree verdi e parcheggi condominiali;
  • portoni, cancelli e recinzioni.

Come vengono gestite le parti comuni

La gestione delle parti comuni è affidata all’assemblea condominiale, che delibera nel rispetto del Codice Civile e delle quote millesimali. Le spese di manutenzione e gestione sono ripartite tra i condomini, salvo criteri diversi previsti dalla legge o dal regolamento.

Ogni condomino ha il diritto di utilizzare le parti comuni, purché non ne limiti l’uso agli altri. Allo stesso modo, non sono consentite modifiche permanenti senza una specifica autorizzazione assembleare.

Si possono affittare le parti comuni del condominio?

La risposta è sì, ma con dei limiti ben precisi. La concessione in uso di una parte comune a un soggetto esterno è ammessa, purché rispetti alcune condizioni fondamentali.

L’affitto di una parte comune è considerato un atto di gestione straordinaria, perché incide su un bene appartenente a tutti i condomini. La legge lo consente solo se:

  • non viene alterata la destinazione d’uso della parte comune;
  • non vengono compromessi i diritti di utilizzo degli altri condomini;
  • l’assemblea approva la decisione con le maggioranze richieste.

Per esempio, concedere una porzione del tetto per l’installazione di un’antenna o di un impianto fotovoltaico è generalmente ammesso. Diverso è il caso dell’affitto del cortile che impedisca l’accesso o il parcheggio ai residenti.

Quale maggioranza serve per approvare l’affitto?

Uno degli aspetti più delicati riguarda le maggioranze assembleari. In linea generale, la concessione in affitto di una parte comune richiede:

  • la maggioranza degli intervenuti in assemblea;
  • almeno 500 millesimi di proprietà.

Tuttavia, se l’uso concesso comporta una modifica sostanziale della destinazione del bene o una forte limitazione dei diritti dei condomini, può essere necessaria una maggioranza più elevata, fino all’unanimità nei casi più critici.

La giurisprudenza è chiara: ogni situazione va valutata concretamente, tenendo conto dell’impatto reale sull’uso della parte comune.

Che tipo di contratto si può stipulare?

Nel linguaggio comune si parla di “affitto”, ma dal punto di vista giuridico il rapporto può assumere diverse forme:

  • contratto di locazione, quando viene concesso l’uso esclusivo di uno spazio per un periodo determinato;
  • concessione d’uso, più flessibile e molto utilizzata con operatori telefonici o aziende di servizi;
  • contratto atipico, costruito su misura in base alle esigenze specifiche.

Il contratto deve essere approvato dall’assemblea e firmato dall’amministratore, che agisce come rappresentante del condominio. È fondamentale che siano ben definiti durata, canone, responsabilità, manutenzione e modalità di recesso.

A chi spettano i proventi dell’affitto?

I ricavi derivanti dall’utilizzo delle parti comuni spettano a tutti i condomini, in proporzione ai millesimi, salvo diversa decisione assembleare.

In genere, i proventi vengono destinati a:

  • riduzione delle spese condominiali;
  • creazione di un fondo per lavori straordinari;
  • interventi di manutenzione specifici.

Non è possibile attribuire i guadagni solo ad alcuni condomini, a meno che gli altri non rinuncino espressamente alla propria quota.

Dal punto di vista fiscale, i proventi possono essere considerati redditi fondiari o redditi diversi e devono essere dichiarati da ciascun condomino in base alla propria quota.

L’amministratore ha l’obbligo di:

  • rilasciare la certificazione dei redditi percepiti;
  • applicare eventuali ritenute fiscali;
  • indicare correttamente i dati nel rendiconto condominiale.
Quando l’affitto può essere impugnato

Un condomino contrario può impugnare la delibera se ritiene che:

  • non sia stata raggiunta la maggioranza necessaria;
  • l’uso concesso violi i suoi diritti;
  • venga modificata la destinazione originaria del bene comune.

L’impugnazione deve avvenire entro 30 giorni dalla delibera (per i presenti) o dalla sua comunicazione (per gli assenti). I giudici valutano caso per caso, bilanciando l’interesse economico del condominio con la tutela dei diritti individuali.

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